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Un constructeur vous construit une maison, vous emménagez et elle devient votre chez-vous. Mais que se passe-t-il avant que le constructeur n’entame les travaux? Le plus souvent, un promoteur immobilier, qui est parfois le constructeur lui-même, a joué un rôle majeur dans la préparation du lot en vue de la construction. L’Association canadienne des constructeurs d’habitations rassemble des constructeurs, des promoteurs immobiliers et différents corps de métier et professionnels qui, en tant que secteur, aménagent des collectivités entières. Penchons-nous sur le rôle majeur que joue le promoteur immobilier dans l’aménagement d’un lotissement avant que le constructeur n’entame les travaux.

Le processus d’aménagement du terrain n’est pas seulement long et coûteux, c’est souvent aussi la tâche la plus risquée dans l’aménagement d’un quartier. Certaines des dépenses d’aménagement encourues sont liées aux coûts d’urbanisme, au paiement d’honoraires, aux évaluations environnementales, à l’obtention d’autorisations, à l’ingénierie, aux coûts de construction, aux coûts de financement et à l’affectation d’une part pouvant aller jusqu’à 10 % du projet à des terrains d’utilité publique. L’objet de ce qui suit est de passer sommairement le processus en revue, de l’achat du terrain à la livraison du produit fini aux constructeurs sous la forme de lots prêts à bâtir. Ce survol vous permettra à vous, propriétaire actuel ou futur, de mieux apprécier le rôle majeur joué par le promoteur immobilier dans l’établissement d’une collectivité pour votre maison.

Une fois que les terrains à aménager sont acquis, il y a plusieurs démarches à accomplir pour que les terrains nus d’une municipalité soient prêts à bâtir (permis de construction accordé), à supposer – ce dont un promoteur prudent doit s’assurer – qu’une étude de marché de haut niveau montre que le projet est viable :

  • Changement de zonage et modification du plan municipal, au besoin
  • Obtention des autorisations de lotissement
  • Ingénierie et recherche de financement
  • Construction d’équipements techniques et de services publics, de routes et d’autres infrastructures
  • Recherche de cautionnement, assurance et conclusion d’un accord avec le promoteur
  • Enfin! ... vente des lots pour lesquels un permis de construction a été établi

Quand un changement de zonage est nécessaire pour aménager un lotissement, il arrive que le plan municipal doive également être modifié. Les procédures juridiques sont établies par la Loi sur l’urbanisme, souvent considérée comme un des textes législatifs les plus complexes au Nouveau-Brunswick. Ce processus ajoute un degré de complexité au processus d’autorisation, puisque l’enquête, les avis publics et les audiences publiques qu’il suppose peuvent être très exigeants. Il arrive que la demande doive être accompagnée de renseignements circonstanciés et que des études doivent être réalisées aux frais du promoteur pour régler d’éventuels problèmes. En général, de nombreux contacts sont nécessaires entre le promoteur, le personnel municipal et le public. Le processus comprend des audiences devant le comité consultatif d’urbanisme local et le conseil municipal. Selon l’administration, le processus peut prendre plusieurs mois, voire une année ou davantage s’il y a des retards. En cas d’approbation, le promoteur obtient le droit de demander les autorisations de lotissement en suivant le processus d’approbation du lotissement.

Le processus d’approbation du lotissement est moins long que le changement de zonage, mais les contacts entre le promoteur, le personnel municipal, le public ainsi que les réunions devant le comité consultatif d’urbanisme local suivent des processus similaires. Le promoteur est tenu de soumettre un ensemble beaucoup plus détaillé de plans et d’autres renseignements pour examen par le personnel municipal. Tout cela exige du temps et de l’argent et, entre-temps, les marchés peuvent changer.

Parmi d’autres, ces facteurs augmentent le coût initial et à long terme de l’aménagement de collectivités. Comme je l’ai mentionné, l’aménagement de terrains peut être une entreprise risquée. Le régime fiscal des promoteurs immobiliers est un fardeau également. La plupart des frais professionnels peuvent être déduits l’année de la dépense, mais les coûts d’aménagement des terrains ne peuvent l’être que l’année de la vente du lot considéré. Par conséquent, quelle que soit l’envergure du projet, un promoteur prudent voudra maximiser les profits, réduire au minimum les risques et garder le contrôle de la trésorerie. Autrement dit, il doit déterminer et aménager le meilleur projet pour le marché local tout en se soumettant au processus local d’urbanisme. Ce sont là certains des facteurs qui rendent difficile la recherche de financement pour des projets.

Ensuite, des plans détaillés d’ingénierie pour les infrastructures et la préparation des lots sont réalisés et les coûts sont réévalués. À supposer que l’étude de marché montre que le projet est toujours viable, le moment est venu de s’adresser aux prêteurs. Pour que les banques et les établissements de prêt manifestent de l’intérêt pour des prêts d’aménagement foncier, il faut que le propriétaire ou le promoteur ait investi une somme considérable dans le projet et qu’il existe une solide stratégie de sortie fondée sur des accords de prévente irrévocables.

Dans bien des cas, de bons projets d’aménagement ne répondent pas tout à fait aux exigences d’un établissement de prêt. Le financement de l’aménagement foncier nécessite souvent des prêts hypothécaires privés. Ceci prend en général la forme de taux d’intérêt nettement plus élevés et d’apports en capitaux propres qui viennent s’ajouter aux défis à relever par le promoteur. Le crédit privé est parfois préféré, car il est probable que les prêteurs privés intéressés par le financement de l’aménagement foncier ou préparés à assurer un tel financement se sentent à l’aise tant avec le projet qu’avec le marché et la dynamique réglementaire dans laquelle les maîtres d’ouvrage doivent encore s’engager.

Une fois que le financement est établi, le promoteur immobilier peut passer à la construction des équipements techniques et de services publics, des routes et des infrastructures connexes. Beaucoup de promoteurs trouvent que cette phase est la plus facile et la plus prévisible de l’aménagement, puisque la plupart des incertitudes sont levées et qu’il s’agit maintenant de faire effectuer les travaux.

Certaines des démarches d’usage comme la recherche de cautionnement, l’assurance responsabilité civile et la conclusion d’un accord entre le promoteur et une municipalité sont terminées. Au quasi-achèvement des travaux, toutes les infrastructures (équipements techniques et collectifs, routes, etc.) financées par le promoteur sont transférées gratuitement à la municipalité.

Enfin! .... Le promoteur peut vendre les lots pour lesquels un permis de construction a été établi. Si la conjoncture a changé pour un mieux, le projet réussi voit le jour. Un ralentissement du marché peut être désastreux.

Ai-je mentionné que l’aménagement foncier est souvent l’entreprise la plus risquée dans l’aménagement d’un quartier?

En ma qualité de président de l’Association canadienne des constructeurs d’habitations – Nouveau-Brunswick, j’ai le privilège de représenter les membres qui aspirent à l’excellence dans la construction résidentielle et qui exercent des activités d’aménagement foncier respectueuses de l’environnement en bâtissant des collectivités pour vous, nos clients, les propriétaires.

Par Rick Turner, ancien président de l’ACCH-NB

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